São contas fáceis. São mais 1.122.528 de pessoas novas em Portugal à procura de casa. Podemos até descontar os portugueses que deixam o nosso país à procura de vida melhor. Aqui os dados são mais ambíguos, mas consegui chegar a um valor de cerca de 150.000 nesse período, mas a exatidão do valor não é relevante para o tema até porque muitos dos imigrantes portugueses são jovens e muitos desses saíram diretamente de casa dos pais para outros países.
Onde eu quero mesmo chegar é ao saldo global de cerca de 1.000.000 de novas pessoas que naturalmente precisam de novas casas.
O negócio imobiliário está efetivamente a prosperar e pode representar uma boa oportunidade de investimento em Portugal bem como noutros países onde ocorra um fenómeno semelhante, o mais estranho é a surpresa com que se tem falado do aumento do preço das casas.
A lei da oferta e procura é mesmo terrível porque funciona quase sempre. Quando se aumenta a população de um país em 10% líquidos em apenas 7 anos, é mais do que natural que essa população represente um aumento da procura seja a nível de emprego, habitação, saúde e demais necessidades naturais e mesmo básicas para viver.
A grande surpresa é mesmo estarmos surpreendidos quando construímos 20.000 fogos por ano em média, resultando em 140.000 novos fogos para abarcar uma população adicional de 1.000.000 de pessoas.
Mais surpreendente é considerar que os novos residentes se dispersaram de igual forma e não nos locais onde há mais trabalho e, consequentemente, os locais onde a habitação sofre mais pressão.
A construção de habitação nova teve o seu pico no início do milénio, altura em que a população estava estável em número e em que se construíam 5 vezes mais fogos!
Ora as contas são fáceis. A uma média de 4 residentes por fogo precisaríamos, ao longo destes 7 anos, de 250.000 novas casas em cima das cerca de 140.000 que precisaríamos caso não houvesse este aumento de residentes.
É claro que existe uma necessidade enorme de casas originada simplesmente pelo facto de termos tido, em média, mais 140.000 residentes em Portugal a cada ano que passou.
Nas atuais propostas dos partidos não há uma que se possa dizer que ofereça um mínimo de garantias para reduzir o preço dos imóveis, ou das rendas, sendo que uma naturalmente impactará a outra.
É natural que as rendas aumentem com o aumento de preço dos imóveis assim como é natural que os preços dos imóveis aumentem com o aumento das rendas. O recíproco é também verdadeiro.
A questão que se coloca é se o governo deve aplicar medidas que impactem em ambos os lados, ou se aplicar medidas de um dos lados que impactem no outro. Até ao momento temos políticas para todos os gostos.
O anterior Governo decidiu aplicar medidas do lado da procura, promovendo incentivos aos compradores dos imóveis. A medida naturalmente aumentou preços ao mesmo tempo que criou disparidade de critérios com base na idade do contribuinte-incentivos aos jovens para aquisição de casa.
Nestas legislativas já se fala na imposição de tetos nas rendas como forma fazer descer os preços das rendas o que poderá, naturalmente, reduzir o preço das casas.
Pelo meio há muitas outras opções, mas nenhuma delas parece resolver o problema de curto prazo que adveio deste enorme aumento de procura.
Se efetivamente foi adicionada pressão adicional no mercado pela via dos novos residentes, e uma vez que neste momento o aumento de novos residentes reduziu em 60% fruto da alteração das políticas de imigração, será de esperar que o mercado comece lentamente a reajustar e, portanto, talvez não sejam necessárias medidas radicais, mas medidas cirúrgicas que permitam ao mercado ter tempo para reajustar e estabilizar.
Note-se também que num mercado muito ativo como é o caso, o número de transações aumenta e casas que costumavam ser renegociadas a cada 10 anos, passaram a “rodar” em 5 anos. Ora considerando que entre custos com impostos diretos na aquisição IMT, imposto de selo), a adicionar os 5%+IVA que as imobiliárias cobram, a adicionar aos impostos sobre mais valias quando falamos de segundas habitações, significa que a cada vez que uma casa é transacionada, o seu valor aumentará obrigatoriamente 10% para fazer face aos custos e cerca de 15% se efetivamente o vendedor anterior quiser fazer um mínimo de mais valias sobre a sua compra anterior. Ou seja: a rotação de casas aumenta o preço das mesmas!
Temos, portanto, como peças da equação:
- Aumento da procura originada pelo rápido aumento da população residente
- Aumento da procura originada pelo aumento do turismo
- Aumento da rotação das casas e incorporação dos custos de transação no valor da venda seguinte
- Concentração da população nas grandes cidades, onde a pressão imobiliária já existia
- Pressão da comunidade estudantil nas maiores cidades que concentram mais universidades
- Lei da habitação pouco segura para os proprietários em caso de falta do arrendatário
- Mercado fértil em segundas habitações
- Rede de transportes fracas, obrigando a procura de casa mais próxima do emprego
- Indefinições quanto a trabalho remoto versus home-office (legislação tende a considerar como sendo a mesma coisa)
- Política de prioridades nas escolas, estando o critério de proximidade abaixo da lista de prioridades
Estes são os 10 pontos prioritários a considerar no estabelecimento de uma política de habitação. Voltaremos ao tópico, propondo algumas soluções, num próximo artigo.
